作者：李得茂、鲁翔
摘 要
最近几年间,我国的经济发展迅速,城市化建设的步伐逐渐加大,越来越多的人从农村涌向了城镇,导致城市的使用面积和基础建设与猛增的人口数量之间不平衡发展。这种不平衡发展的状态,导致了历史遗留等建筑现象频发。
本文分析了历史遗留建筑未办证的各种原因、并对历史遗留建筑进行分类，针对历史遗留不合法建筑的特点、类别，提出了一些自己的观点。认为在对历史遗留建筑的价值认定时，应该具体问题具体分析，并对其不同的估价目的，估价时点与估价方法上加以说明。并对不同类型的无证建筑分别采用不同的思路和方法进行评估，提出估价的意见。
关键词:历史遗留建筑；无证建筑；估价原则；估价时点；估价方法；
正 文
一、 论文的研究背景
在房地产的估价实际中，我们往往碰到对这类型的历史遗留等建筑的评估。在估价过程中，或者依据我国目前现行法律的有关规定“房地产估价必须遵循合法原则（即必须以估价对象的合法产权，合法处分，合法使用为前提）”，对历史遗留不合法建筑或者违章建筑（以下统称违法建筑）的价值一般不予承认，即违法建筑的公开市场价值为零。如我国城市房屋拆迁管理条例第二十二条有“拆除违章建筑不予补偿”的规定，或者把违法建筑按照合法建筑估价后以一定的比例进行折扣。但是，由于历史遗留的建筑有其特殊性，在对历史遗留建筑的价值认定时，应该具体问题具体分析。
二、历史遗留建筑未办证的原因
2．1、历史遗留建筑的定义
从我国实际情况来看，历史遗留建筑跨越了不同的历史阶段。从时间上看，第一类指建于解放前的旧建筑，为“早期旧建筑”；第二类指建于解放后的建筑，为“近期旧建筑”；从我国历史进程上看，在建筑管制规范性文件出台以前已经存在的建筑。我国的城市化进程凸显的“城中村”的矛盾。在城市化的初期，这些村的集体和个人从利益驱动出发，为了获得征地补偿或房屋租金而“种房”，有的地区如武汉市洪山区在80年年代，曾经出台过一个奖励政策，对招商引资有贡献的实施奖励地皮建房，而这种奖励政策下做起来的房屋又始终没有办妥两证，因而形成了很多历史性的违法建筑。故，由于历史政策原因，形成的未登记建筑统称为历史遗留建筑。
2．2、历史遗留建筑未办证原因及分析
改革开放之初，正是世界产业大转移之时，土地资源短缺，劳动力成本上升，其加工贸易型产业被迫陆续转移到内地。使得国内迎来了工业化的大好时机，为承接劳动密集型产业的转移，农村集体经济组织充分利用土地资源丰富的优势，开始改“种田”为“种楼”，大建工业厂房，大量引进“三来一补”企业，大力发展物业租赁经济。在“三来一补”企业的带动下，一批外资企业、国有企业、内联企业、乡镇企业、民营企业也相继蓬勃发展。在城市规划滞后，工商用地供不应求的特殊情况下，各类企业各显神通，大量抢购农村集体土地或以合作的名义大肆建造生产经营性建筑，国内的工业区、商业区犹如雨后春笋般崛起，产业工人和其他创业者也从全国各地蜂拥而至。为满足广大外来人员的居住需求，原村民（后来发展到非原村民）也大兴土木，利用或购买农村宅基地大肆建造私房，用于对外出租。近年来社区股份公司还利用集体土地大搞 “统建楼”，用于对外出售，以增加集体收入。这样发展，导致历史遗留建筑越建越多，越建越大，越建越高，形成了大大小小的工业区、城中村。深圳的工业厂房、出租屋、统建楼多属历史遗留建筑，都是在特殊的历史背景下产生的，当年的建厂招租、建房出租、建楼出售一方面顺应了历史潮流，为工业化、城市化作出了重大贡献，另一方面由于大量历史遗留建筑的存在，也为城市建设和经济社会的可持续发展留下了许多后遗症。
从上述对历史遗留建筑的发展进程中，我们可以看出，历史遗留建筑未办证原因有：
第一、城市规划滞后，土地管制不严。改革开放后至 1992 年之前，。由于当时的农村集体土地大都属于农业用地，土地使用功能未能根据城市的快速发展及时调整，土地利用总体规划不科学甚至脱离实际，而政府对集体土地又管制不严，导致土地乱用滥用十分严重，在相当一段时间内未办证先用的建筑几乎处于失控状态。例如：1993 年，深圳市政府曾印发 283 号文，下达过农村建设用地指标：农业人口人均工商用地100 平方米，“一户一栋” 住宅用地 100 平方米，以上指标 20 多年从未作过调整。改革开放初期，对深圳大多数农村集体经济组织来说，人均 100 平方米的工商用地和少量的征地返还用地简直就是杯水车薪，经济发展较快的村办企业很快就突破用地指标，至今深圳全市的村办企业 （现为社区股份合作公司）大都超过指标，极少数未超指标的都是地处水源保护区的欠发达公司。村办企业因用地指标有限，报建无门，办证手续繁琐，大都是未批先用，超标照用，工业厂房是路通到哪里就建到哪里，政府有关部门对违法建筑的行为一直熟视无睹，助长了土地乱用滥用的不法行为。
客观来说，在无工不富、无商不稳的思想观念引导下，若要让农民真正富裕起来，当年的农村工商用地指标安排是脱离实际的，在用地指标满足不了现实需求的情况下，村办企业不搞未办证手续的建筑似乎已无路可行，这是导致未办证的历史遗留建筑持续蔓延的主要原因。此外，政府有关部门对农村宅基地的规划和用地指标安排不够科学也是导致未办证的历史遗留建筑快速蔓延的重要原因。
第二、“两规”政策难以操作，办证实施久拖不决。
十多年来，尽管市、区、街道、社区各级有关部门为推进“两规”做了大量工作，并取得一定成效，然而，由于“两规”的可行性和可操作性不强，违建处理进展缓慢，主要原因有：一是政策的吸引力不大。违法私房经处理后所核发的仍然是注有 “违法建筑”字样的绿本房地产证，业主觉得罚了款、补交了地价所得到的只是确认了产权，房产不仅不能上市交易，还不可以继承、抵押，甚至使用年限还要逐年缩短，而不接受处理则不用掏钱，房产照样可以居住或出租，还能子子孙孙代代相传。二是补交地价和罚款额度偏高。特别是违法私房，每栋少的要十几万，多的要几十万，按“两规”出台当年的业主支付能力，许多业主都交不起钱，甚至有钱也不愿意交。因此，大多数违法行为人都是只申报、不交款、不受罚、不办证。对生产经营性违法建筑，许多业主同样是因为要交款罚款或因物业使用年限缩短而怀有抵触情绪，认为接受处理和不接受处理并不影响物业的使用和收益，因而不积极或不主动申报处理。
2.3、未办证的历史遗留建筑的分类
为了便于估价，从历史遗留建筑的内涵和我国实际的现状出发，我们把未办证的历史遗留建筑按实际用途分为：
（一）住宅类历史遗留建筑；
（二）生产经营性历史遗留建筑，包括工业类、仓储类历史遗留建筑；
（三）商业、办公类历史遗留建筑，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施；
（四）公共配套类历史遗留建筑，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施；
（五）具有多种用途的历史遗留建筑；
（六）用于其他用途的历史遗留建筑。如：历史古建筑，历史文化建筑，历史研究价值的建筑等。
三、估价原则
根据房地产《估价规范》的规定，房地产估价应遵循合法原则。历史遗留等建筑，由于历史遗留问题，产权不清晰，违反了城市规划法中关于建筑建造程序方面的法律规定，有的甚至也违反了旨在保障公共利益和城市规划的法律，违法性是其本质特性，自然我国的法律对其权益不予保障。 如国务院颁布的《城市拆迁管理条例》，凡城市建筑中认定为违法建筑的，拆迁中一律不予补偿。对违法建筑权益的这种不保障既从法律高度严肃阐明违法建筑的违法性，同时也提高了违法建筑的违法成本、体现着法律法规的严肃性。在现实中，这样的相关规定既有利于遏制如 “种房”现象以获得或争取补偿的行为的历史遗留建筑的滋生，也有利于降低我国城市化进程的成本。因此，在估价中我们务必清楚地看到，维护法律严肃性是我们对历史遗留建筑必须有的正确态度，所以我们必须在估价中把明确其产权性质的实质性作为对历史遗留建筑估价的前提。
二、 估价时点
估价时点是评估房地产价格的时间点，在实际估价中，通常以估价作业期或者估价人员实地勘查估价对象期间的某个日期为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊情况将过去或未来的某个时点定为估价时点。对历史遗留建筑的估价时点的确定，我们认为应该把不同类型的历史遗留建筑权益与不同估价的目的结合起来考虑。
从我国城市化进程来看，一般未办理产权登记的历史遗留建筑根据目前法律规定，不得进行转让、出租、继承、赠与、抵押等行为。未办理产权登记的历史遗留建筑报装水电、供电、供水部门不得受理；对用作经营的历史遗留建筑，工商管理部门不得发给营业执照，已发给的应予吊销。也就是说未办理产权登记的历史遗留建筑只有经过执法部门处置确定其权益后才能给其合法建筑的一般权益基础，那么对估价时点的认定应该把执法部门的处置作为限制条件。
对于未办理产权登记的历史遗留建筑物来说，深圳的做法是 ，只要补办手续就被当作合法建筑对待。我们认为，这对于评估未办证的历史遗留建筑提供了一种思路。
三、 不同估价目的的无证建筑的评估分析
房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的价格或价值尺度。目前房地产估价主要服务于以下几种目的 : (1) 各类房地产的买卖、租赁、拍卖、出让、转让、交换等交易中的估价 ; (2) 房地产抵押、典当、保险 ; (3) 征地拆迁补偿 ; (4) 企业合资、合作、承包经营、租赁经营 ,企业改制、兼并以及破产清算等涉及到的估价。不同的估价目的所采用的技术路线是有所差异的 ,这就会影响估价结果。
获取房地产价格的途径通常有以下三种 : (1) 与类似房地产的近期市场成交实例进行比较 ; (2) 根据待估房地产的期望收益 ; (3) 通过确定重置或更新待估房地产所需的费用。由此形成房地产估价的三大基本方法 ,既市场比较法、收益还原法和成本法。其他估价方法 ,如剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等 ,是这三大方法的派生。每种估价方法都有特定的适用性和局限性 ,必要时可同时选用两种或两种以上方法 ,以相互验证。但是 ,一般应以一种方法为主 ,其他方法作为进一步的核实 ,使估价更为客观正确。房地产估价规范要求 : (1) 有条件选用市场比较法进行估价的 ,应以市场比较法为主要的估价方法 ; (2) 收益性房地产的估价 ,应选用收益法作为其中的一种估价方法 ; (3) 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 ,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法 ; (4) 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下 ,可采用成本法作为主要的估价方法。
（一）各类历史遗留建筑的正常交易价格评估；
由于无证历史遗留建筑经过相关行政管理部门认定其产权性质后，方可进行正常交易，而对于不同类型的历史遗留建筑，其评估方法不尽相同。如若该建筑认定为划拨用地，应补缴相应的出让金，并且扣除办证费及契税。集体性质建筑只考虑房屋价值。
由于住宅类历史遗留建筑及商业、办公类历史遗留建筑，评估时，因有一定的收益性 ,适宜采用收益法。且因其建筑技术经济资料完整 ,可采用成本法先进行整体估价 ,再收集多例同类地价区、较近时期发生交易的类似新建居住房地产的市场价格 ,对可比案例进行交易额情况、交易日期、区域因素、个别因素修正 ,得出其比准价格 ,对成本价和比准价分别赋予不同的权重 ,综合得出最终价额。在市场条件较好的地区 ,应以比准价为主。
生产经营性历史遗留建筑，包括工业类、仓储类历史遗留建筑样因缺少收益性 ,不宜用收益法。评估时 ,因重置成本(假设在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需的正常建造费和利润) 是房地产价格的上限 ,故可用成本法。在房地产交易活跃的地方 ,不易获得可比案例 ,故不适用用市场比较法。由于历史遗留等原因，房地产存在价值损耗 ,特别是社会因素如建筑设计标准提高、建筑材料升级、人们消费观念更新等因素所引起的损耗 ,对房地产的价格影响较大 ,故其最终估价额应以成本价为主。采用成本法进行估价时 ,其地价与房价应分别计算 ,地价可用市场比较法和基准地价修正系数法 ,房价可用重置成本法。
公共配套类历史遗留建筑、具有多种用途的历史遗留建筑、用于其他用途的历史遗留建筑不适宜进行交易，故不适宜此种类型评估。
（三）、房地产抵押价格评估
房地产抵押就是指以房地产的权益作为担保来获取贷款的行为 ,房地产抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值 :依法不得抵押的房地产 ,没有抵押价值 ;首次抵押的房地产 ,该房地产的价值为抵押价值 ;再次抵押的房地产 ,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。由此可见 ,房地产抵押价值评估是希望了解当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变买该房地产时 ,该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。但由于这种预期价值难以准确把握 ,实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。故房地产抵押价值评估应该采用公开市场价值标准 ,可参考设定抵押权时的类似房地产的正常市场价值进行 ,但应在估价报告中说明末来市场变化风险 (如房地产本身存在的风险、贷款期间的币值和利率风险、债务人人格上法律上的偿还能力风险等) 和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
确定抵押价格时 ,应根据抵押房地产的具体情况 ,选用合适的估价方法。(1)住宅类历史遗留建筑及商业、办公类历史遗留建筑具有良好稳定的收益和较多的可比案例 ,宜采用收益还原法和市场比较法评估其市场价值 ; (2) 以生产经营性历史遗留建筑，包括工业类、仓储类历史遗留建筑等收益性较差的房地产进行抵押时 ,其价值应不超过其重置成本价并与类似房地产价格相当 ，故多以重置成本法和市场比较法来评估。（3）公共配套类历史遗留建筑、具有多种用途的历史遗留建筑、用于其他用途的历史遗留建筑等不适宜进行抵押贷款，故不适宜此种类型评估。
（四）、清产核资中房地产价格评估
清产核资与资产评估不同 ,清产核资作为加强企业管理的要求 ,是所有企业需要普遍进行的 ;资产评估则只发生在产权转移或资产流动时，故此种估价目的只适用于生产经营性历史遗留建筑评估，且因重置成本(假设在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需的正常建造费和利润) 是房地产价格的上限 ,故可用成本法。
（五）、股份制企业改组中房地产价格
现代企业制度的逐步建立 ,使得愈来愈多的国有企业改为股份制经营。企业的股份制改造首先应当明确包括房地产在内的企业资产 ,特别是土地资产。土地资产在改组中可以有三种处置方式 :出租、出让、作价入股。不论何种方式 ,都需明确土地资产价值。
故此种估价目的只适用于生产经营性历史遗留建筑评估，且因重置成本(假设在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需的正常建造费和利润) 是房地产价格的上限 ,故可用成本法。
（六）拆迁补偿
在城市建设和旧城改造中 ,经常遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》的规定 :拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人依照条例规定给予补偿。实行作价补偿的 ,可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新度估价。为了有效促进房地产市场的稳定、持续发展 ,保障受征用或房屋拆迁影响的当事人的合法权益 ,我国城市房屋拆迁补偿方式正在发生变化 ,即由安置、差价补偿与产权调换相结合 ,逐渐向市场化货币化拆迁的方式转化。估价人员应及时学习新的征地和房屋拆迁补偿法规 ,准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质 ,作出易于被委托方及其相关主体所接受的估价结果。
六、结束语
由于历史遗留无证建筑是城市化进程产生的，而历史遗留无证建筑的估价应当建立在产权合法化的基础上，在考虑其产生原因、违法状况以及保护违法人合法权益等基础上，认为在对历史遗留建筑的价值认定时，应该具体问题具体分析，确定其估价目的，并依据相关法律法规及估价原则，选用适当的估价方法，进行估价。
参考文献：
[1]韩苏冬.论违章建筑[J].广西政法管理干部学院报.2008,(4):88-91;
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[3]、陈修年 ,李启明。房地产估价方法与实务 ,东南大学版社 ,1998 年;
